Diagnostic électricité avant une vente ou une location : ce qu’il contrôle et ce qu’il implique

Quand le diagnostic électricité est-il obligatoire ?

Le diagnostic électricité, dont le nom officiel est « état de l’installation intérieure d’électricité », concerne les appartements et les maisons dont l’installation électrique a plus de quinze ans. Il fait partie du dossier de diagnostic technique que le vendeur remet à l’acheteur, et de celui que le bailleur annexe au bail.

Si l’installation a été entièrement refaite il y a moins de quinze ans, le diagnostic n’est pas exigé : il faut alors pouvoir justifier de la date des travaux, par exemple avec une attestation de conformité ou les factures de l’électricien. Une installation partiellement rénovée reste, en principe, une installation de plus de quinze ans.

Qui réalise le diagnostic, et pourquoi ce n’est pas l’électricien

Le diagnostic est réalisé par un diagnostiqueur certifié, qui doit être indépendant et assuré. Un annuaire officiel permet de vérifier sa certification. Cette séparation est voulue : celui qui constate les anomalies ne doit pas être celui qui vend les travaux pour les corriger. Un électricien peut donc vous aider à comprendre un rapport et à corriger ce qu’il signale, mais il ne remplace pas le diagnostiqueur.

Le diagnostiqueur fait un contrôle visuel et quelques essais, sans démontage. Il ne vérifie ni la conformité complète à la norme en vigueur, ni le fonctionnement de chaque appareil : il cherche les situations qui présentent un risque pour les personnes.

Ce que le diagnostic contrôle

Le rapport s’organise autour de quelques grandes familles de points de contrôle :

• L’appareil général de commande et de protection : existe-t-il, est-il accessible, permet-il de couper tout le logement ?
• La protection différentielle : y a-t-il, à l’origine de l’installation, un dispositif différentiel adapté à la valeur de la prise de terre ?
• La protection contre les surintensités : chaque circuit est-il protégé par un disjoncteur ou un fusible adapté à la section de ses conducteurs ?
• La liaison équipotentielle et la terre, en particulier dans la salle de bains, où les éléments métalliques doivent être reliés entre eux.
• Les règles propres aux pièces d’eau : distance entre la baignoire ou la douche et les prises, les interrupteurs, les appareils.
• Les matériels vétustes ou inadaptés, et les conducteurs non protégés mécaniquement : fils apparents, boîtes sans couvercle, douilles abîmées.

Chaque point est coché conforme, en anomalie ou non vérifiable. Le rapport se termine par une synthèse qui indique si l’installation présente une ou plusieurs anomalies, avec des recommandations.

Des anomalies ont été relevées : êtes-vous obligé de faire des travaux ?

Non, le diagnostic n’impose pas de travaux, que ce soit en vente ou en location. Son rôle est d’informer. Mais cette information a des conséquences pratiques.

• En vente, l’acheteur connaît l’état de l’installation et peut en tenir compte dans son offre. Un rapport avec des anomalies sérieuses, comme l’absence de différentiel ou des parties sous tension accessibles, conduit souvent à une négociation. Certains vendeurs préfèrent réaliser une mise en sécurité avant la mise en vente, pour présenter un rapport plus rassurant, ou en connaître le coût avant de discuter.
• En location, le bailleur doit fournir un logement décent, qui ne présente pas de risque manifeste pour la sécurité des occupants. Une installation qui expose le locataire à un danger électrique pose problème au regard de cette obligation, même si le diagnostic lui-même n’impose rien. Corriger les anomalies graves avant la mise en location est la voie la plus sûre.

Toutes les anomalies n’ont pas la même gravité. Une prise mal placée dans une salle de bains et un tableau sans protection différentielle ne se traitent pas avec la même urgence. Un électricien peut lire le rapport avec vous, distinguer ce qui relève de la sécurité immédiate de ce qui peut attendre, et chiffrer une mise en sécurité ciblée plutôt qu’une rénovation complète.

Les anomalies que l’on retrouve le plus souvent dans les rapports

Dans les appartements parisiens anciens, les mêmes constats reviennent d’un rapport à l’autre. Les connaître aide à lire le document sans s’alarmer inutilement, ni minimiser ce qui compte.

• Absence de dispositif différentiel 30 mA sur tout ou partie des circuits. C’est l’anomalie la plus importante pour la sécurité des personnes, et souvent la plus simple à corriger : l’ajout d’interrupteurs différentiels dans le tableau.
• Prise de terre absente ou valeur trop élevée. Dans un immeuble, la cause peut être commune ; la correction passe alors par la copropriété.
• Protections inadaptées à la section des conducteurs, par exemple un fusible de fort calibre sur un circuit de prises en fil fin. Le risque est l’échauffement du câble sans coupure.
• Liaison équipotentielle absente dans la salle de bains : les canalisations métalliques, la baignoire ou le bac de douche ne sont pas reliés à la terre.
• Matériels vétustes : interrupteurs à manette, douilles métalliques, prises sans obturateurs, boîtes de dérivation ouvertes, fils apparents dans des moulures en bois.

Un rapport qui cumule plusieurs de ces points ne signifie pas forcément qu’il faut tout refaire. Une mise en sécurité ciblée traite souvent l’essentiel en une intervention : protection différentielle, protections adaptées, terre et liaison équipotentielle là où c’est possible.

Ce qui se passe si le diagnostic manque

En vente, un vendeur qui ne fournit pas le diagnostic alors qu’il est obligatoire ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés pour ce qui concerne l’installation électrique. Concrètement, l’acheteur qui découvre plus tard un défaut garde un recours contre lui.

En location, l’absence de diagnostic peut engager la responsabilité du bailleur, notamment en cas d’accident. Le diagnostiqueur qui exercerait sans certification s’expose, lui, à une amende.

Le calcul est vite fait : le diagnostic coûte peu au regard du risque qu’il couvre, et un rapport à jour évite les discussions tardives au moment de la signature.

Et les parties communes de l’immeuble ?

Le diagnostic porte uniquement sur les parties privatives du logement et ses dépendances, comme une cave ou un parking lorsqu’ils sont alimentés depuis le logement. La colonne montante, la gaine palière, l’éclairage des escaliers, la prise de terre de l’immeuble ne sont pas contrôlés, même s’ils influencent la sécurité du logement.

C’est un point à garder en tête dans les immeubles anciens : un logement parfaitement remis en état peut rester raccordé à une terre d’immeuble absente ou défaillante. Dans ce cas, c’est à la copropriété d’agir. Les travaux sur les parties communes se votent en assemblée générale, et le syndic peut faire établir un diagnostic spécifique des installations collectives.

Préparer la visite du diagnostiqueur

Quelques précautions permettent d’éviter les points « non vérifiables » qui alourdissent inutilement le rapport :

• dégager l’accès au tableau électrique et au disjoncteur de branchement, y compris s’il se trouve dans une gaine palière fermée ;
• prévoir l’accès à la cave, au garage ou au parking s’ils dépendent du logement ;
• rassembler les documents utiles : attestation de conformité, factures de travaux électriques, date de construction ou de rénovation ;
• laisser l’installation sous tension, le diagnostiqueur ayant besoin de faire des essais.

Si vous avez fait réaliser une mise en sécurité avant la visite, gardez la facture à portée de main : elle permet au diagnostiqueur de comprendre ce qui a été repris, et à l’acheteur ou au locataire de savoir que les travaux ont été confiés à un professionnel. Pensez aussi à signaler les circuits dont vous ignorez l’usage : mieux vaut le dire que laisser un point non vérifiable dans le rapport.

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Sources

• Service-Public, diagnostic immobilier : état de l’installation intérieure d’électricité : service-public.gouv.fr
• Service-Public, diagnostics à fournir par le bailleur : service-public.gouv.fr
• Légifrance, décret n° 2016-1105 du 11 août 2016 (logements en location) : legifrance.gouv.fr

Consultées le 30 septembre 2026.