Entretien préventif des canalisations d’immeuble : le guide du syndic et du conseil syndical

Pourquoi entretenir plutôt que déboucher

Dans un immeuble, les bouchons de colonne arrivent rarement par hasard. Ils sont l’aboutissement d’un encrassement lent : graisses des cuisines qui se déposent sur la paroi, calcaire, lingettes qui s’accrochent aux aspérités des vieilles colonnes en fonte, sable et débris dans les collecteurs. Le jour où le passage se ferme, l’eau des étages ressort au point le plus bas : logement du rez-de-chaussée, cave, loge, parking.

L’intervention se fait alors en urgence, souvent le soir ou le week-end, avec des majorations, des occupants privés d’évacuation et parfois des dégâts des eaux qui déclenchent des déclarations de sinistre. Un entretien préventif, programmé et réalisé en journée, évite la plupart de ces situations.

Les signes qu’un réseau d’immeuble s’encrasse

Avant le bouchon franc, un réseau commun envoie des signaux que le gardien, le syndic ou les occupants peuvent repérer :

• des logements du rez-de-chaussée ou du premier étage qui signalent des écoulements lents, des glouglous ou de légers refoulements ;
• des odeurs d’égout dans les parties communes, en cave ou au pied des colonnes ;
• un regard de sous-sol qui se remplit ou déborde lors des fortes pluies, quand les eaux pluviales empruntent le même réseau ;
• une pompe de relevage qui se déclenche plus souvent, fait un bruit inhabituel ou disjoncte ;
• des interventions de débouchage qui se rapprochent sur la même colonne.

Chacun de ces signes justifie un contrôle avant que la colonne ne se ferme. Tenir un simple registre des signalements, avec la date et le logement concerné, aide à voir si un problème se répète sur la même verticale.

Première étape : connaître le réseau de l’immeuble

Beaucoup de copropriétés ne savent pas précisément comment leur réseau est organisé, surtout dans le bâti ancien parisien, remanié au fil des décennies. Avant de parler d’entretien, il faut pouvoir répondre à quelques questions :

• Combien de colonnes d’eaux usées et d’eaux vannes, et quels logements dessert chacune ?
• Où sont les tampons de visite, ces bouchons qui permettent d’accéder à l’intérieur des colonnes ? Sont-ils accessibles, ou ont-ils été coffrés lors de travaux dans les appartements ?
• Où passent les collecteurs en sous-sol, et où sont les regards ?
• L’immeuble a-t-il un poste de relevage, pour une loge, des caves aménagées ou un parking ?
• Y a-t-il un commerce de bouche raccordé sur le réseau de l’immeuble, avec ou sans séparateur à graisses ?
• Les eaux pluviales sont-elles raccordées au même réseau ?

Une inspection caméra des colonnes et des collecteurs répond à la plupart de ces questions, en montrant aussi leur état. C’est une bonne base pour décider d’un programme d’entretien et, le cas échéant, de travaux. Notre guide Inspection caméra de canalisation détaille son déroulement.

Ce que comprend un entretien préventif

Tout n’est pas nécessaire partout ni à chaque passage. Un immeuble récent de quelques logements sans commerce n’a pas les mêmes besoins qu’un immeuble ancien avec un restaurant en rez-de-chaussée et un parking en sous-sol.

À quelle fréquence ?

Aucune fréquence ne vaut pour tous les immeubles. Elle se détermine à partir de quelques critères :

• L’historique : un immeuble qui a connu plusieurs bouchons de colonne en quelques années a un réseau qui s’encrasse vite ; c’est le premier indicateur.
• Les commerces : un restaurant, une boulangerie ou un traiteur raccordés au réseau commun augmentent fortement la charge en graisses.
• Le nombre de logements par colonne et leur occupation.
• L’âge et le matériau des colonnes : une vieille fonte rugueuse ou entartrée retient davantage.
• La présence d’un poste de relevage, sensible aux lingettes et qui demande une surveillance propre.

Une approche raisonnable consiste à faire un état des lieux, à programmer un premier curage, puis à ajuster l’intervalle selon ce que montrent les passages suivants : si les colonnes sont presque propres, on espace ; si elles se chargent vite, on rapproche.

Côté copropriété : décider, budgéter, tracer

Le syndic est chargé de l’administration de l’immeuble et de sa conservation, et il peut faire procéder de sa propre initiative, en cas d’urgence, aux travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble. L’entretien courant des parties communes, dont font en principe partie les colonnes et collecteurs qui desservent plusieurs lots, entre dans la gestion ordinaire et se prévoit au budget. Les travaux plus lourds, comme le remplacement des colonnes, se décident en assemblée générale.

Quelques bonnes pratiques facilitent la gestion :

• inscrire l’entretien des canalisations au budget prévisionnel plutôt que de le subir en dépenses imprévues ;
• conserver chaque facture et chaque compte rendu d’intervention avec les documents de l’immeuble, notamment le carnet d’entretien, afin de suivre l’évolution du réseau ;
• signaler aux occupants la date d’un curage de colonne, pendant lequel ils éviteront d’utiliser l’eau ;
• veiller à ce que les tampons de visite restent accessibles lors des travaux privatifs dans les appartements.

Pour la répartition des dépenses entre copropriétaires et, le cas échéant, locataires, voir notre guide Canalisation ou WC bouché : qui paie ?, qui cite les textes applicables.

Associer les occupants

La plupart des bouchons de colonne viennent de ce qui est jeté dans les logements. Une information régulière des occupants, propriétaires comme locataires, prolonge l’effet de chaque curage :

• une affiche dans le hall rappelant que les lingettes, cotons, protections hygiéniques et graisses de cuisson ne vont ni dans les WC ni dans l’évier ;
• un mot dans les boîtes aux lettres après une intervention d’urgence, en expliquant ce qui a été retiré ;
• pour les commerces de bouche, un rappel des obligations liées aux graisses et à l’entretien du séparateur, s’il existe.

Voir aussi notre guide Lingettes et canalisations, que vous pouvez transmettre aux occupants.

Les contraintes d’accès en immeuble parisien

À Paris et en petite couronne, les collecteurs et les regards se trouvent souvent en sous-sol, dans des caves étroites ou au niveau des parkings. Beaucoup d’hydrocureurs de voirie ne peuvent pas y descendre. Notre camion hydrocureur mesure 1,80 m de hauteur, ce qui lui permet de passer sous la plupart des gabarits de parking, et dispose de 150 m de flexible pour atteindre un regard depuis la rue quand l’accès est impossible. Sa cuve de 500 L est pensée pour le curage et le pompage courants des réseaux d’immeuble.

Pour préparer une intervention programmée, indiquez-nous la hauteur de la rampe du parking, l’emplacement des regards et des tampons de visite connus, les codes d’accès et le contact du gardien.

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Questions fréquentes

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